นายณัฎฐา คหาปนะ รองกรรมการผู้จัดการและหัวหน้า สำนักงานไนท์แฟรงค์ ภูเก็ต บริษัท ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย จำกัด กล่าวว่าถึงแม้ว่าช่วงไตรมาสที่ 3 ปี 2563 จะมีสัญญาณที่เริ่มฟื้นตัว แต่จากสถานการณ์การแพร่ระบาดของโควิค-19 ระลอกใหม่ ส่งผลให้กำลังซื้อในไตรมาสที่ 4 ปี 2563 ลดลงอีกครั้ง ทำให้ภาพรวมตลาดคอนโดมิเนียมทั้งปี 2563 อยู่ในภาวะที่ลดลงเมื่อเทียบกับปีที่ผ่านมา กลุ่มผู้ซื้อชะลอการซื้อ-ขายและใช้เวลาในการตัดสินใจมากขึ้น เนื่องจากความกังวลในเรื่องของภาวะเศรษฐกิจ อีกทั้ง กำลังซื้อที่เป็นชาวต่างชาติ ยังไม่กลับมา เนื่องจากการแพร่ระบาดในยุโรปยังคงมีความรุนแรง และไม่มีทีท่าว่าจะลดลง และประเทศไทยยังจำกัดการเดินทาง ให้ต่างชาติเข้ามายังประเทศได้แค่เพียงบางกลุ่มเท่านั้น
อย่างไรก็ดี ก็ปฏิเสธไม่ได้ว่า ผู้ประกอบการยังต้องหวังพึ่งพากำลังซื้อจากกลุ่มคนที่อยู่ในประเทศไทย ที่เป็นกลุ่มผู้ซื้อหลักในช่วงนี้ คือ กลุ่มผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง (Real Demand) ซึ่งเป็นกลุ่มที่ได้รับผลกระทบจากการถูกเลิกจ้างงาน หรือถูกลดเงินเดือน ส่งผลให้เกิดการปฏิเสธสินเชื่อจากสถาบันการเงิน เพราะเนื่องจากธนาคารมีความกังวลในรายได้ของผู้กู้ ที่ได้รับผลกระทบจากสถานการณ์ดังกล่าว เป็นผลทำให้กำลังซื้อถดถอย อีกทั้ง กำลังซื้อที่เป็นกลุ่มชาวต่างชาติได้หายไปจากตลาด โดยพบว่าหน่วยเหลือขายของโควต้าต่างชาติ ยังคงมีเหลืออยู่เกินครึ่งของจำนวนโควต้าทั้งหมด (เพดานต่างชาติซื้อห้องชุดต่อโครงการในสัดส่วน 49% ของพื้นที่ขายทั้งหมด) ส่งผลให้หน่วยเหลือขายยังคงเหลืออยู่มาก และทำให้คอนโดมีภาวะล้นตลาดในบางทำเล
ทั้งนี้ ส่งผลให้บางโครงการต้องหยุดการขายและเลื่อนการเปิดโครงการ ผู้ประกอบการจึงพยายามลดจำนวนการเปิดขายโครงการใหม่ และคาดว่าอาจจะต้องใช้ระยะเวลาในการระบายหน่วยเหลือขายถึง 1-2 ปี เพื่อให้ตลาดอยู่ในภาวะที่สมดุล
ไตรมาส4 ปี 63 คอนโดฯเปิดขายใหม่ลดฮวบร้อยละ 77.8
จากผลวิจัยของบริษัทไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย เปิดเผยว่า ตลาดคอนโดมิเนียมในช่วงไตรมาสที่ 4 ของปี 2563 อุปทานคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ปรับตัวลดลง โดยมีจำนวนคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ทั้งสิ้น 4,196 หน่วย จำนวนหน่วยเปิดขายใหม่ลดลงในอัตราร้อยละ 77.8 หากเทียบกับไตรมาสเดียวกันของปีก่อนหน้า โดยอุปทานคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในไตรมาสที่ 4 ของปี 2562 มีจำนวนอยู่ที่ 18,926 หน่วย อย่างไรก็ดี จำนวนหน่วยเปิดขายใหม่ของไตรมาสที่ 4 ปี 2563 ปรับตัวลดลงในอัตราร้อยละ 47.2 หากเทียบกับไตรมาสที่ผ่านมา โดยอุปทานคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในไตรมาสที่ 3 ของปี 2563 อยู่ที่ 7,943 หน่วย
คอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ในไตรมาสที่ 4 ปี 2563 โดยส่วนใหญ่เป็นคอนโดมิเนียมระดับเกรดซี ที่มีระดับราคาขายส่วนใหญ่อยู่ที่ 40,000 – 75,000 บาทต่อตารางเมตร(ตร.ม.) คิดเป็นอัตราส่วนร้อยละ 65 รองลงมาได้แก่คอนโดมิเนียมระดับเกรดบี ที่มีระดับราคาขายอยู่ระหว่าง 85,000 – 120,000 บาทต่อตร.ม. คิดเป็นอัตราส่วนร้อยละ 35 โดยในไตรมาสที่ 4 ปี 2563 ไม่พบคอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ในระดับเกรดเอที่มีระดับขายสูงกว่า 150,000 บาทต่อตร.ม.
หากพิจารณาในแง่สถานที่ตั้ง พบว่าคอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ ส่วนใหญ่มีสถานที่ตั้งอยู่บริเวณชาน เมืองกรุงเทพฯ คิดเป็นอัตราส่วนร้อยละ 95 รองลงมาได้แก่คอนโดมิเนียมที่มีสถานที่ตั้งอยู่บริเวณรอบเขตศูนย์กลางธุรกิจ (City Fringe) คิดเป็นอัตราส่วนเพียงแค่ร้อยละ 5 เท่านั้น ในส่วนของบริเวณศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) ไม่พบคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ ณ ไตรมาสที่ 4 พ.ศ. 2563
ราคาขายคอนโดฯลดลงกว่าร้อยละ15
ในช่วงไตรมาสที่ 4 ปี 2563 ภาพรวมตลาดชะลอตัวลดลงจากช่วงไตรมาสที่ 3 ปี 2563 ซึ่งได้รับผลกระทบจากสถานการณ์การแพร่ระบาดของโควิด-19 ระลอกใหม่ ส่งผลให้กำลังซื้อลดลง โดยในไตรมาสที่ 4 ปี 2563 มีจำนวนหน่วยขายได้ใหม่อยู่ที่ 1,391 หน่วย จากอุปทานที่เปิดขายใหม่ในไตรมาสที่ 4 ปี 2563 ที่มีจำนวนทั้งสิ้น 4,196 หน่วย คิดเป็นอัตราการขายที่ร้อยละ 33 อัตราการขายลดลงในอัตราร้อยละ 17 หากเปรียบเทียบกับช่วงเดียวกัน ณ ปีก่อนหน้า หรือ อัตราการขายลดลงในอัตราร้อยละ 6 หากเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า โดยอัตราการขายคอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ในไตรมาสที่ 3 ปี 2563 อยู่ในอัตราร้อยละ 39
ระดับราคาเสนอขายของคอนโดมิเนียมในไตรมาสที่ 4 ของปี 2563 ปรับตัวลดลงในทุกพื้นที่ จากไตรมาสที่ 3 ปี 2563
ราคาขายคอนโดมิเนียม ในบริเวณศูนย์กลางธุรกิจ ณ ไตรมาสที่ 4 ปี 2563 อยู่ที่ 251,435 บาท ต่อตร.ม. ปรับตัวลดลงในอัตราร้อยละ 5 (เทียบไตรมาสที่แล้ว) ซึ่งราคาเสนอขายคอนโดมิเนียมในบริเวณศูนย์กลางธุรกิจ ณ ไตรมาสที่ 3 ปี 2563 มีราคาเสนอขายอยู่ที่ 265,000 บาท ต่อตร.ม.
ราคาขายคอนโดมิเนียม ในบริเวณรอบเขตศูนย์กลางธุรกิจ (City Fringe) ณ ไตรมาสที่ 4 ปี 2563 อยู่ที่ 123,560 บาท ต่อตร.ม. ปรับตัวลดลงในอัตราร้อยละ 15.4 เมื่อเทียบกับไตรมาสที่แล้ว ซึ่งราคาเสนอขายคอนโดมิเนียมในบริเวณรอบเขตศูนย์กลางธุรกิจ ณ ไตรมาสที่ 3 พ.ศ. 2563 มีราคาเสนอขายอยู่ที่ 146,000 บาท ต่อตร.ม.
ราคาเสนอขายของคอนโดมิเนียม ในบริเวณชานเมืองกรุงเทพฯ ณ ไตรมาสที่ 4 ปี 2563 อยู่ที่ 68,945 บาท ต่อตร.ม.ปรับตัวลดลงในอัตราร้อยละ 13.2 หากเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า ซึ่งราคาเสนอขายคอนโดมิเนียมในบริเวณชานเมืองกรุงเทพฯ ณ ไตรมาสที่ 3 พ.ศ. 2563 มีราคาเสนอขายอยู่ที่ 79,400 บาท ต่อตร.ม. ราคาเสนอขายคอนโดมิเนียมในไตรมาสที่ 4 พ.ศ. 2563 ระดับราคาขายปรับตัวลดลง อันเนื่องมาจากผู้ประกอบการเร่งการขายห้องที่เหลืออยู่เป็นจำนวนมาก เพื่อสร้างรายได้เข้าสู่งบการเงินและเพิ่มสภาพคล่องของงบการเงิน จึงนำโครงการที่สร้างเสร็จพร้อมเข้าอยู่มาลดราคา และจัดโปรโมชั่นเพื่อเร่งยอดขายและยอดโอน ด้วยราคาขายที่น่าสนใจ สามารถดึงดูดผู้ซื้อประเภทนักลงทุนรวมถึงประเภทผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงได้
นายณัฎฐากล่าวว่า แนวโน้มคอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ในปี 2564 คาดว่าจะอยู่ที่ประมาณ 20,000-30,000 หน่วยใกล้เคียงกับปีที่ผ่านมา โดยหน่วยเปิดขายใหม่จะเป็นคอนโดมิเนียมที่มีระดับราคาขายที่เน้นขายผู้ที่ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง (Real Demand) อีกทั้งผู้ประกอบการขนาดใหญ่หลายรายหันไปพัฒนาโครงการแนวราบมากขึ้นเพราะความเสี่ยงน้อย สามารถทยอยพัฒนาได้ ตลาดคอนโดมิเนียมอาจมีแนวโน้มกลับมาฟื้นตัวดีขึ้นในช่วงกลางปี 2565 ซึ่งคาดว่าน่าจะเป็นช่วงที่สามารถควบคุมสถานการณ์การแพร่ระบาดของโควิค-19 ได้
นอกจากนี้ ยังมีสัญญาณที่ดีของนักลงทุนชาวจีน ที่พยายามติดต่อซื้อคอนโดมิเนียม เพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัยหรือลงทุนในอนาคต แม้จะยังไม่สามารถเดินทางเข้ามาได้ โดยใช้วิธีติดต่อผ่านสถานฑูตและโบรกเกอร์ในประเทศจีน เนื่องจากจีนมองว่าประเทศไทยยังคงเป็นประเทศที่น่าอยู่และปลอดภัย หากเกิดสถานการณ์โรคระบาด
Prop&Travel 